一.引言
在评价深圳物业公司物业管理企业的经营状况时,经常使用以下评价要素。
1.经营规模:显示物业管理企业规模,通常用综合管理面积恒定;
2.社会效益:展示企业对社会的公益贡献和企业知名度;
3.经济效益:指企业的经营利润。
其中,经济效益是企业经营业绩的唯一指标,也是在市场经济条件下考虑物业管理企业核心竞争力、经营实力甚至生命力的唯一标准。
在深圳物业公司物业的综合管理中,高成本一般包括人工成本、能源成本、设备系统外包成本等费用(办公成本、保险成本、税费等)。劳动力成本占30~40%0%甚至更大比例,对企业经济效益起着至关重要的作用。因此,如何合理降低劳动力成本,提高企业的经济效益,应成为物业经理。运营商的重要研究课题和战略规划。战术设计的重要内容。
本文对本课题进行了一些研究,提出了人均综合经济指标的概念,供同行判断和参考。如果蒙赐教圈点,达到完善、应用的目的,不仅作者幸运,行业也幸运。
二、人均综合经济指标的定义和概念。
可以想象,对于一个特定的物业来说,10个人的管理和100个人的管理肯定不一样。也就是说,10人经济效益高,但能力不足以达到管理目的;如果由100人管理,能力可以达到管理目的,但经济效益很差。那么,为了提高深圳物业公司的经济效益,管理人员将减少到80人呢?还是为了提高管理能力,把管理人员增加到30人?这样,管理能力强弱。经济效益的优劣相应改善。显然,这是一个定性的概念。若进一步优化,将管理人员设置为40人或60人,情况如何?不得而知。
但我们确信,一定有一个最佳的结合点——人员配置使管理能力和经济效益处于最佳状态。探索人均综合经济指标的命题是寻求这一点的位置。
1.人均综合经济指标教学模式。
(1)
式中,
R-人均综合经济指标(M2/人)
F-物业项目总建筑面积(M2)
M-物业项目综合管理从业人员(人)
该人员是指全体员工的数量,包括管理人员和操作人员。
从数学模型可以看出,人均综合经济指标的含义是物业管理从业人员单位管理面积。根据劳动生产力的定义,单位产品中包含的劳动力越少,劳动生产力越高,反之亦然,人均综合经济指标的定义大致符合劳动生产率的定义。
2.深圳物业公司数学模型理论分析。
显然,R值越高,企业经济性越好,反之亦然。因此,提高经济性的途径必然会增加R值。从R=F/M型可以看出,R与F成正比,与M成反比,即R=F,R=1/M。从纯数学的角度来看,增加R值要么增加F值,要么降低M值。对于确定的物业,已确定建筑面积F值,不能增减。因此,只有M值可以调节。似乎形成了对于一个确定的物业来说,提高其经济性的唯一途径就是减少管理者的数量的局面。但仔细分析其影响因素,就会发现并非如此,影响R值量化的外部因素很多。