深圳市物业管理行业协会已就近期我市部分物业服务企业反映的“营改增”税制改革相关问题及建议，咨询深圳市国家税务局，现将市国税局所作反馈整理、汇总，并向我市物业服务企业发布。
一、“营改增”政策基础知识
(一)按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税【2016】36号)文件规定，提供不动产租赁服务，一般纳税人适用一般计税方法按11%税率计算缴纳增值税;小规模纳税人适用简易计税方法按5%征收率计算缴纳增值税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。
(二)按照《深圳市全面推开“营改增”试点工作指引(之一)》
转让不动产、自建不动产、建筑服务老项目取得时间的确认：(1)转让不动产老项目。纳税人转让不动产，产权变更登记日期在2016年4月30日前的项目。(2)自建不动产老项目。纳税人取得的第一个《建筑施工工程许可证》或建筑施工合同注明的开工时间在2016年4月30日前的项目。(3)新增建设服务老项目。工程合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑服务工程项目，经住建部门批准在原建筑工程项目基础上进行新增建设(如扩大建筑面积等)，新增合同对应项目可参照原建筑工程项目按照老项目选择简易计税方法。(4)提供建筑服务，采取总分包形式的，应该根据总分包合同注明的开工日期分别独立确定。
(三)按照《深圳市全面推开“营改增”试点工作指引(之一)》车辆停放服务属于不动产经营租赁范围。车辆停放服务老项目，是指取得不动产所在地物价管理部门批复的《停车场收费许可证》或《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》注明时间为2016年4月30日前的项目。
二、物业服务企业“营改增”政策相关疑问解答
(一)实施“营改增”政策衔接问题
(1)过去，物业服务企业停车场小规模纳税人季度收入不超过9万元的免征营业税，“营改增”政策实施后是否免征增值税。
解答：根据国家税务总局2016年23号公告，增值税小规模纳税人应分别核算销售货物，提供加工、修理修配劳务的销售额，和销售服务、无形资产的销售额。增值税小规模纳税人销售货物，提供加工、修理修配劳务月销售额不超过3万元(按季纳税9万元)，销售服务、无形资产月销售额不超过3万元(按季纳税9万元)的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。
(2)物业服务企业收取5月份之前的欠费是否需要交纳增值税，以及5月份之前预收的费用是否需要交纳增值税。
解答：按照《深圳市全面推开“营改增”试点工作指引(之二)》在2016年4月30日前签署的销售服务、无形资产或者不动产的合同，且合同的执行期延续到5月1日之后的，应先根据营业税的有关规定确定其中属于应缴营业税的收入，并缴纳营业税。其余收入应按照增值税的规定缴纳增值税。
(3)“营改增”政策实施前，物业服务企业劳务派遣征税在地税上按照差额征收，那么“营改增”政策实施以后这部分业务是否征税以及如何征税。
解答：按照有关规定，物业服务企业劳务派遣服务属于营改增里的“现代服务——商务辅助服务——人力资源服务”，一般纳税人税率为6%，小规模纳税人征收率为3%。按照财税【2016】47号文件规定，一般纳税人提供劳务派遣服务，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照一般计税方法计算缴纳增值税;也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。
小规模纳税人提供劳务派遣服务，可以按照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)的有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税;也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
(二)实施“营改增”政策税率问题
(1)物业服务企业管理的停车场通常由产权方委托物业服务企业运营管理，那么产权方和物业服务企业具体应该如何交纳增值税。
解答：按照财税【2016】36号文件规定，增值税应税行为一般是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产等行为。不动产经营租赁服务是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的服务。产权方和物业服务企业发生了上述应税行为应缴纳增值税。
(2)物业服务企业受全体业主委托经营共用部位，如将电梯轿厢出租给广告公司发布轿厢广告、小区内地面提供给外来商户摆展、小区地面临时停车等，应分别按照哪一档税率交纳增值税。
解答：按照财税【2016】36号文件规定，按不动产经营租赁服务缴纳增值税。
(三)实施“营改增”政策税收抵扣问题
(1)水电发票抬头问题。住宅小区由于水电开户登记的都是开发商的名字，但项目交付后实际是由物业服务企业交纳水电费，供水供电公司开具的发票抬头均是开发商的名字，营改增后此类发票无法抵扣。而物业服务企业与供水供电公司协调时，供水供电公司始终认为物业服务企业不是产权人，不同意将发票的抬头改开为物业服务企业，这一问题如何处理。
解答：建议按照实际应税行为，协调供水供电公司处理。
(2)物业服务企业员工食堂采购的粮油生鲜，如果取得增值税专用发票，能否作为进项税抵扣。
解答：按照财税【2016】36号文件规定，纳税人集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产项目的进项税额不得从销项税额中抵扣。
(四)实施“营改增”政策发票开具问题
(1)物业服务企业转变为一般纳税人后，只能通过税控系统开具增值税发票,但对于用票量较大的物业管理收费和停车场收费而言,此举会严重影响企业工作效率，同时也会对客户体验造成不利影响。因此在具体发票形式上，能否根据物业服务企业实际情况，通过领取普通机打发票及定额发票灵活处理。
解答：按照有关规定营改增试点纳税人通过增值税发票新系统开具增值税发票，目前对于某些特定项目如停车场，可以通过增值税发票新系统开具增值税发票，也可以使用定额发票。
(2)物业服务合同中的甲方是产权人，乙方是物业服务企业，根据物业管理条例，房屋的产权人可以和使用人约定由使用人交纳物业服务费。那么按照这种做法，甲方将商铺租给第三方，第三方向乙方交纳物业服务费，物业服务企业该向合同甲方开具发票还是该向实际付款人开具发票。
解答：按照有关规定，物业服务企业应向发生应税行为的实际付款人开具发票。
(五)实施“营改增”政策其它问题
(1)物业服务企业下属各分支机构合并报税后，如何领取、使用发票。
解答：按照有关规定，实行总分支机构汇总缴纳的纳税人，由总机构统一申报缴纳。已批准汇总申报的纳税人所用发票的领购等管理工作统一由总机构负责办理。
(2)税务机关对物业服务企业各分支机构进项税抵扣的方法和流程是否有详细规定。
解答：按照有关规定，实行总分支机构汇总缴纳的纳税人，由总机构统一申报缴纳。
(3)2016年国家税务总局发布的关于《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告，对纳税人经营租赁的对象，即 “取得的不动产”进行了界定。这种界定强调的是不动产的所有权，但对于当前物业服务企业单纯取得不动产使用权如：电梯广告业务、场地租赁业务等，并未进行明确界定，针对后者我国税法是否有相关规定。
解答：根据财税【2016】36号文件规定，取得不动产，是指以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
(4)物业服务企业承租不动产后再次出租，是执行简易计算办法征收还是一般计税办法征收。
解答：根据财税【2016】36号文件规定，对物业服务企业承租不动产后再次出租的，按不动产经营租赁服务缴纳增值税。
(六)实施“营改增”政策相关建议
(1)由于人工成本占物业服务成本的绝大部分，且这部分成本无进项发票可以抵扣，导致物业服务企业税负较重。因此，为确保物业管理行业“营改增”税制改革落到实处，真正达到减轻企业税负的目的，建议对于物业管理行业减按3%税率征收增值税。
解答：增值税税率和征收率由国家法律制定，深圳市国家税务局无权制定和调整。按照财政部、国家税务总局文件财税【2016】47号规定，纳税人提供人力资源外包服务，按照经纪代理服务缴纳增值税，其销售额不包括受客户单位委托代为向客户单位员工发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金。向委托方收取并代为发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。一般纳税人提供人力资源外包服务，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
(2)《营业税改征增值税试点实施办法》(财税【2016】36号)中，物业服务企业应收未收的物业管理费需要当月确认销售收入交纳增值税，这意味着物业服务企业要为欠费业主提前交纳增值税，显然不尽合理。希望税务部门可以考虑物业管理行业收费特点，按实际收费计征增值税销项税。
解答：根据财税【2016】36号文件规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：A、纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。B、纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。C、纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。D、纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。E、增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。
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